Harga Sewa Gudang Industri di Cikarang 2025 & Panduan Memilih Pabrik Terbaik – Cikarang—meliputi Jababeka, MM2100, Delta Silicon, dan koridor Bekasi–Karawang—adalah episentrum manufaktur Indonesia. Permintaan sewa gudang industri dan pabrik di Cikarang didorong oleh ekosistem industri mapan, akses logistik prima (tol, pelabuhan, bandara), serta basis tenaga kerja besar.
Data listing terbaru dari berbagai portal menunjukkan rentang harga yang cukup konsisten: banyak gudang/pabrik disewakan dengan tarif per m² per bulan di kisaran Rp50.000–Rp70.000 (tergantung lokasi/fasilitas), atau harga tahunan flat ratusan juta hingga beberapa miliar tergantung luas dan spesifikasi.
Mengapa Cikarang?
- Lokasi strategis: dekat Jakarta dan di ruas Tol Jakarta–Cikampek; memudahkan akses ke Pelabuhan Tanjung Priok dan bandara.
- Kawasan industri terintegrasi: Jababeka, MM2100, Delta Silicon, KIIC (karena kedekatan pasar Cikarang–Karawang), dengan utilitas dan pengelolaan kawasan profesional.
- Tenant global & supply chain kuat: otomotif, elektronik, FMCG, dan 3PL tumbuh pesat—mendorong kebutuhan gudang modern.
- Pilihan spesifikasi beragam: dari gudang standar sampai high-spec (ceiling tinggi, loading dock, sprinkler), termasuk opsi rak otomatis & cold chain—contohnya gudang di KIIC dengan clear height 7,5 m, loading dock untuk kontainer 40 ft, dan sistem sprinkler.
Benchmark Harga 2025: Angka Nyata dari Listing Terbuka
1) Jababeka – Bekasi/Cikarang
- Tarif per m² per bulan: beberapa listing menampilkan Rp50.000/m²/bulan–Rp70.000/m²/bulan untuk gudang siap pakai/siap huni.
- Sewa tahunan flat: contoh Rp595 juta/tahun untuk gudang ±1.700/1.032 m² (tanah/bangunan) di Jababeka; ada pula ±Rp900 juta/tahun untuk bangunan ±1.200 m².
- Ketersediaan stok: portal besar seperti 99.co menampilkan ratusan listing gudang/pabrik Jababeka sehingga variasi pilihan cukup luas.
2) MM2100 – Cibitung/Cikarang Barat
- Tarif per m² per bulan: listing aktual menunjukkan Rp65.000/m²/bulan + PPN untuk gudang ±4.833 m² di lahan ±3 hektare—indikasi tarif kawasan premium.
- Ada juga promosi di portal lain yang menulis dari ±Rp48.000–50.000/m²/bulan untuk luasan besar (validitas perlu dicek per kasus/nego).
3) Delta Silicon – Lippo Cikarang
- Sewa tahunan flat: contoh Rp370 juta/tahun (LB ±487 m²) untuk unit baru di Delta Silicon 8; ada juga contoh ±Rp495 juta/tahun untuk gudang ±848–869 m² di Delta Silicon (spesifikasi berbeda).
4) KIIC – Karawang (koridor Cikarang–Karawang)
- Tarif indikatif: ditemukan listing gudang “Price: 65K/m” (umumnya mengacu per m² per bulan—konfirmasi ke agen sangat dianjurkan) dengan spesifikasi heavy-duty (height hingga 25 m, lantai 10 ton, hoist crane).
- Spesifikasi kawasan: KIIC secara resmi menonjolkan akses tol Karawang Barat dan konektivitas ke Priok & Patimban, relevan untuk 3PL dan manufaktur ekspor.
Catatan penting: Angka di atas adalah contoh nyata dari listing publik (bukan rate card resmi kawasan). Harga final bergantung negosiasi, kondisi unit, lama sewa, dan fit-out.
Tabel Ringkas—Contoh Listing & Harga
(Angka diambil dari listing per September–Oktober 2025; cek ulang ke agen karena sifatnya dinamis.)
| Kawasan | Contoh & Sumber | Spesifikasi Ringkas | Indikasi Harga |
|---|---|---|---|
| Jababeka | “New warehouse for immediate rent in Jababeka” (Rumah123) | LB ±1.600 m², LA ±2.400 m² | Rp50.000/m²/bulan (contoh listing) |
| Jababeka | “Ready to Use near Toll” (Rumah123) | LB ±1.200 m² | ±Rp1 miliar/tahun (contoh) |
| Jababeka | “Gudang Siap Pakai Jababeka 3” (Rumah123) | LB ±1.200 m² | ±Rp900 juta/tahun |
| MM2100 | “Gudang Area MM2100” (Rumah123) | LB ±4.833 m², listrik 520 kVA | Rp65.000/m²/bulan + PPN |
| Delta Silicon | “Gudang Baru Delta Silicon 8” (Realoka) | LB ±487 m², row 20 m | Rp370 juta/tahun |
| Delta Silicon | “Gudang Delta Silicon” (Rentfix) | LT/LB ±848–869 m² | Rp495 juta/tahun (nego) |
| KIIC | “Warehouse in KIIC” (Rumah123) | 4 unit total ±10.000 m², crane, 10 ton floor | “65K/m” (biasanya per m²/bln; klarifikasi ke agen) |
| Umum Bekasi | “Warehouse in Bekasi” (Rumah123) | Beberapa unit Delta Silicon 2 | Mulai ±Rp70.000/m²/tahun–flat (beragam) |
| Jababeka—stok | 99.co, listing ratusan gudang | Variatif | Banyak opsi (bandingkan/nego) |
Faktor yang Menggerakkan Harga
- Lokasi mikro: kedekatan ke gerbang tol dan akses truk kontainer menaikkan tarif. MM2100/Jababeka memiliki beberapa gate strategis (Cikarang Barat, Cibatu).
- Spesifikasi teknis: clear height, daya listrik, kekuatan lantai, loading dock (full dock leveler), dan sistem kebakaran (sprinkler/hydrant) sangat mempengaruhi harga—contoh spesifikasi tinggi terlihat pada gudang KIIC.
- Ukuran & fleksibilitas modul: unit besar sering memperoleh rate/m² lebih efisien; beberapa landlord mengizinkan split modul (mis. 10.000 m² dapat dipecah).
- Umur & kondisi bangunan: unit baru/renovasi cenderung lebih mahal—contohnya Delta Silicon 8 yang unitnya baru.
- Masa sewa & opsi perpanjangan: komitmen lebih panjang biasanya membuka ruang diskon (case-by-case; cek agen/landlord).
Contoh Skenario Biaya (Simulasi Cepat)
Asumsi: tarif Rp65.000/m²/bulan (MM2100, contoh listing) dan Rp50.000–70.000/m²/bulan (Jababeka). Nilai ini adalah indikasi dari listing publik, bukan rate resmi.
- Gudang 1.000 m² @ Rp50.000/m²/bulan → Rp50 juta/bulan ≈ Rp600 juta/tahun.
- Gudang 1.200 m² @ flat Rp900 juta/tahun (Jababeka, contoh listing) → efektif Rp75.000/m²/bulan jika LB 1.000–1.200 m² (ilustrasi).
- Gudang 4.800 m² @ Rp65.000/m²/bulan → Rp312 juta/bulan ≈ Rp3,74 miliar/tahun (belum termasuk PPN/biaya layanan).
Tambahan biaya yang sering muncul: PPN, service charge kawasan, keamanan/kebersihan, utilitas (listrik industri/air/wastewater), asuransi, dan jaminan sewa (deposit).
Area Fokus: Jababeka vs MM2100 vs Delta Silicon vs KIIC
- Jababeka (Bekasi/Cikarang)
Kelebihan: stok berlimpah (dari standar hingga modern), komunitas tenant besar, akses ke multiple gate tol. Harga variatif—banyak opsi flat tahunan (Rp500–1.000 juta) atau per m²/bulan Rp50–70 ribu (per listing). - MM2100 (Cibitung/Cikarang Barat)
Kelebihan: kawasan mapan, akses logistik kuat. Harga cenderung mid–premium (contoh listing: 65 ribu/m²/bulan + PPN untuk gudang besar). - Delta Silicon (Lippo Cikarang)
Kelebihan: manajemen kawasan rapi, pilihan unit baru. Harga cukup kompetitif untuk unit mid-size dengan flat tahunan (Rp300–500 jutaan) tergantung blok/fasilitas. - KIIC (Karawang)
Kelebihan: spesifikasi heavy-duty, cocok untuk manufaktur besar & 3PL ekspor; akses ke Priok & Patimban. Harga indikatif setara kawasan premium (lihat “65K/m”).
Direktor i Agen & Konsultan Properti Industri (Cikarang–Bekasi–Karawang)
Gunakan agen spesialis industri untuk akses stok “off-market”, negosiasi, dan kepastian legalitas.
- LJ Hooker Cikarang (LJH Realty Cikarang) – profil agen & listing aktif di portal properti; sering menangani gudang/pabrik Jababeka–Delta Silicon.
- JLL Indonesia – portal listing komersial/industrial (Cikarang, Cibitung, KIIC, Jababeka).
- Colliers Indonesia – konsultan properti komersial/industrial; contoh penanganan modern warehouse di Jababeka 3.
- Sagasa Property (Cikarang) – agen lokal fokus gudang/industrial land wilayah Cikarang–Bekasi.
- Portal Listing Populer – Rumah123, 99.co, Lamudi, DotProperty; berguna untuk banding harga & melihat tren pasokan.
Tips: Minta comparables (pembanding sewa terbaru) dari agen untuk memastikan harga yang kamu bayar kompetitif.
Checklist Teknis Saat Survey Gudang/Pabrik
- Legalitas: HGB/SHGB, IMB/PBG, izin peruntukan industri, dan status bangunan vs lahan (hak sewa/strata).
- Kapasitas listrik: industri sering butuh >200 kVA; cek panel, transformator, dan opsi upgrade.
- Struktur & lantai: floor loading (mis. 2,5–10 ton/m²), clear height, struktur baja, dan kondisi atap (kebocoran/insulasi).
- Material handling: jumlah loading dock, dock leveler, turning radius truk trailer.
- Fire safety: sprinkler, hydrant, fire door, APAR; tanyakan sertifikasi & test terakhir.
- Drainase & banjir: cek ketinggian site vs jalan utama; lihat rekam jejak area saat hujan ekstrem.
- Operasional kawasan: jam operasional truk, biaya service charge, pengolahan limbah (IPAL), keamanan 24/7.
- Akses pekerja: kedekatan ke perumahan karyawan/angkutan umum.
- Kontrak & eskalasi: masa sewa (3–5 tahun umum), escalation rate tahunan, grace period fit-out, opsi perpanjangan, sub-lease.
- Asuransi & K3: ketentuan asuransi properti & tanggung jawab pengelola vs penyewa.
Strategi Negosiasi Harga Sewa
- Tentukan kebutuhan “must-have” vs “nice-to-have”: daya listrik, jumlah dock, height. Jangan bayar fitur yang tak dipakai.
- Mainkan durasi sewa: komitmen lebih panjang (mis. 5 tahun + opsi) sering membuka diskon rate atau fit-out credit.
- Bandingkan minimal 3–5 listing di kawasan berbeda (mis. Jababeka vs MM2100 vs Delta Silicon) untuk leverage tawar. Manfaatkan portal yang menampilkan harga per m²/bln & harga flat/tahun.
- Tanyakan biaya tersembunyi: PPN, service charge, biaya parkir truk/stacking, perizinan fire safety.
- Cek fleksibilitas modul: beberapa landlord mengizinkan penyewa mengambil sebagian dari gudang besar—hemat capex awal.
FAQ Singkat
Q: Berapa range harga sewa gudang industri di Cikarang 2025?
A: Dari listing publik, banyak contoh Rp50.000–Rp70.000/m²/bulan (Jababeka) dan ±Rp65.000/m²/bulan (MM2100) untuk spesifikasi menengah-tinggi; ada pula opsi flat tahunan Rp300–900+ juta untuk unit 400–1.200 m². Harga sangat tergantung lokasi, luas, dan fitur.
Q: Apakah KIIC termasuk “pasar Cikarang”?
A: Secara administratif berada di Karawang, tetapi ekosistem industrinya satu koridor dengan Cikarang. Banyak penyewa membandingkan Jababeka/MM2100/Delta Silicon dengan KIIC karena faktor spesifikasi & akses logistik.
Q: Di mana saya bisa melihat listing aktual dan menghubungi agen?
A: Coba Rumah123, 99.co, Lamudi, DotProperty; untuk agen spesialis industri: LJ Hooker Cikarang, JLL Indonesia, Colliers, Sagasa Property.
Penutup
Dengan permintaan kuat dari manufaktur dan logistik, Cikarang tetap menjadi lokasi utama untuk sewa gudang industri dan pabrik. Benchmark publik menunjukkan rentang harga yang bisa kamu jadikan patokan awal negosiasi, namun survey lapangan dan perbandingan multi-kawasan tetap krusial.
Gunakan agen spesialis untuk mendapatkan stok terbaik, memastikan legalitas, dan menekan total biaya (termasuk hidden cost). Baca juga 10 kawasan industri strategis untuk investor di Indonesia. Kalau Anda membutuhkan produk-produk untuk kebutuhan logistik dipergudangan bisa lihat pallet plastik, kalau pilih pallet kayu bisa lihat sewa pallet kayu, strapping band, plastik wrapping barang, dunnage Air bag.